Post Views: 12,185 阿联酋（UAE）房地产门户网站Propertyfinder显示，迪拜塔（Burj Dubai）当前最便宜的公寓售价是160万迪拉姆（约180万令吉），面积约为合50.7平方米。 因此，想在世界第一高楼迪拜塔拥有一套公寓，也许并不是想象中的那么贵。 事实上，自2014年中期以来，由于市场供过于求，迪拜的平均房价一直处于下跌周期，目前较最高点已跌去了约35%。不过下跌的房价似乎并未浇灭投资者的信心，迪拜房市在波动中悄然回暖。2019年10月，迪拜房市成交量近5000笔，这也创下了自2008年以来的最高月度纪录。 值得注意的是，2018年前三个季度，中国（China）买家对迪拜房产的投资额超过32.5亿元人民币，创下历史新高。 与最高点相比 迪拜房价跌近40% 阿联酋房产网站Bayut的统计显示，2012至2014年迪拜房价经历了一波大牛市，分别上涨了17%丶26%和19%，涨幅在当时冠绝全球主要城市。 在2014年中期最贵时，迪拜的公寓平均价格近2000迪拉姆/平方英尺（约合41200元/平方米）丶别墅（Villa）近1300迪拉姆/平方英尺；而2019年10月底的最新每平方英尺均价分别是1200和835迪拉姆。也就是说，当前的迪拜房价距离最高点时几乎是打了六折。 从宏观角度看，迪拜房价下跌主要是受到经济不景气的影响，而经济不景气又会打压油价，这对于产油大国阿联酋而言，无疑是双重打击。 2011年至2013年的上次牛市期间，国际油价一度突破了100美元每桶，阿联酋的国内生产总值（GDP）增速也迎来了“黄金三年”，平均超过了5.7%；但2014年下半年起，油价暴跌至26美元每桶，该国的GDP也和房价一起进入了深度调整期。 在经历2017年GDP仅增长0.5%的低谷之后，2018年起阿联酋经济开始复苏，当年的增速回到了1.7%。而据阿联酋央行预计，2019及2020两年的GDP增速分别能达到2.4%和2.5%。 市场的供过于求 影响房价下跌主因 经济环境的影响固然重要，不过造成房价下跌的最直接原因还是市场的供过于求。自2017年迪拜获得2020年世博会举办权后，房地产开发商便借势启动了不少地产项目，导致库存严重过剩，市场无法消化。 据房地产咨询公司仲量联行统计，2018年迪拜有43000多套新屋完工，远远超过了市场需求；2019年的情况略有好转，预计有30000多套完工，但仍然超出市场需求量的一倍以上。 迪拜达马克地产公司（Damac Properties PJSC）董事长侯赛因·萨瓦尼（Hussain Sajwani）发出警告：“如果供大于求继续下去，那将是一场灾难。银行系统将受到影响，而这是我们负担不起的。” 阿联酋副总统兼总理丶迪拜酋长穆罕默德·本·拉希德·阿勒马克图姆也在一封公开信中表示：“房地产项目需要控制其步伐，为国民经济带来增值，以避免成为我们经济的负担和社会不平衡的根源。” 奥默尔·汗表示，迪拜政府十分关注投资者的情绪，意识到了房地产市场供过于求可能带来的危机，已经采取各种措施和努力来提振市场气氛，并叫停了部分新开发项目的计划，随着2020年世博会带来的额外推力，迪拜房市会逐渐回到正轨。 比如2019年9月，迪拜政府宣布成立一个新的房地产委员会，以更好地协调公众和私营开发商之间的供求关系。 相应的，市场上也出现了一些回暖迹象。尽管迪拜2019年的房价仍在稳定下跌，但成交量却在快速回升。据迪拜土地局（DLD）数据，2019年10月迪拜的房产成交量达到了4774笔，是2008年以来的最高月度纪录。
国际产业 Global Property
外国买家增购新加坡私宅 中国居首香港有增加趋势
Post Views: 9,482 外国人涌入新加坡（Singapore）投资在当地的私人住宅，根据报告数据显示，有321个私宅单位的买主并非新加坡永久居民，高于第二季的246个单位。此外，整体私宅价格在2019年首三个季度累计增长2.1％。 新加坡私宅市场再次成为外籍买家的宠儿，2019年第三季由外国人购买的非有地私宅数量环比上升5.9％，其中以中国（China）买家占多数，而被香港买家买下的私宅有增加的趋势。 根据橙易产业研究发表的第三季住房研究报告显示，有321个私宅单位的买主并非新加坡永久居民，高于第二季的246个单位。在这些买家当中，中国买家最多，接着是马来西亚（Malaysia）、印度（India）和印尼（Indonesia）。 中国买家购买的私宅单位价格不低，售价150万新加坡元以上的单位占了40％，另有20.9％的价格在300万新加坡元以上。马来西亚和印度买家则偏爱150万新加坡元以下的房子，这类买家各占74.4％和76.6％。 香港买家也看中新加坡私宅的投资潜能，在第三季共买下15个单位，比去年同期多了一半。 全球经济不确定的因素 无损狮城私宅交易气氛 全球经济充满不确定因素但无损新加坡私宅市场的交易气氛。报告说，整体私宅价格在2019年首三个季度累计增长2.1％。若以第三季来看，非有地私宅售价环比增长1.3％，有地私宅环比上升1％。 值得注意的是，新私宅和转售私宅价格的差距近年来有所扩大。第三季的新私宅每平方英尺价格平均是1797新加坡元，比转售私宅的1393新加坡元平均尺价高出29％。 这个差距在2016年第四季只是7.2％，当时的新私宅平均尺价为1374新加坡元，稍微高于转售私宅的1282新加坡元。 据橙易产业研究与咨询部主管孙燕清分析，价格差距扩大是因为新私宅的价格增速比转售私宅的还快。“2017年第三季的新私宅尺价从1546新加坡元上升16.2％至2019年第三季的1797新加坡元。在同一期间，转售私宅尺价上升6％，从1314新加坡元增加到1393新加坡元。” 这种情况在代表中档私宅的其他中央区（RCR）最为显著，差额达43.4％，接着是代表大众化私宅的中央区以外（OCR）和属于高档私宅的核心中央区（CCR），差额分别为41％和37.6％。 孙燕清指出，新私宅价格上涨速度快，主要是因为发展商的购地价格高，进而把成本转嫁给消费者。永久地契和靠近地铁站的私宅项目也因为条件较优越，而叫价更高。 此外，新私宅一般上采用新的设计特点和智能科技，也有新颖设施，比旧私宅项目更具吸引力。买家也不用重新装修，新私宅也有一年的保用期。 由于新私宅价格的增长速度在第三季有所放缓，她预测，接下来新旧私宅的价格差距可能会稍微缩窄。 售价低于150万新加坡元 中小型新私宅单位受买家青睐 另一方面，近年来，售价低于150万新加坡元的中小型新私宅单位颇受买家青睐。2019年首九个月，这类新私宅交易量达73％，虽比去年同期低了两个百分点，但高于2017年和2016年。 在各种大小的非有地私宅单位中，售价低于150万新加坡元丶面积介于500平方英尺至1000平方英尺（包括一卧房丶二卧房和三卧房）的单位，近年来大受买家欢迎。 据戴玉祥产业（Edmund Tie）统计，属于这个面积范围的新私宅单位，在2019年第一季至第三季的交易量，占所有150万新加坡元以下非有地私宅交易量的73％。这个比率较去年首九个月的75％略低，但高于2017年（68％）和2016年（67％）。 有些新私宅单位项目在推出市场时，标榜着售价100多万新加坡元，甚至打出“低于100万新加坡元”的旗号，吸引了不少买家。不过，实际上房子面积缩小，每平方英尺售价则提高了。
环球产业
Post Views: 9,899 美中贸易战持续 外资迁移至东盟带动房产需求 在全球贸易战和其他地缘不明朗因素持续狂烧下，相关人士企业重组计划需求大增，推动大马第三季投资房产交易值按年大增52.3%，至13亿令吉，更比第二季的3亿5200万令吉大增227%。 房地产咨询公司NawawiTie研究数据显示，第三季交易以工业与医疗保健领域最多，其中IHH医保（IHH）以10亿2000万令吉向国库控股（Khazanah）全面收购太子阁医疗中心有限公司（Prince Court）；合顺（UMW）将总值2亿8700万令吉工业资产组合注入大股东——国民投资机构（PNB）旗下特别用途公司（SPV）为当季最大投资房产交易案。 报告指出，随着美中贸易战开打，东盟成为外资迁移中国厂房的最佳地点，而越南和泰国是最大赢家，因此大马要维持竞争力得仰赖来季投资奖掖。 “虽然香港局势动荡，成功为大马吸引部份香港投资者目光，但相信这不会对大马当前疲弱房市情绪带来重大提振效益。全球地缘政治已影响诸多价值链，今年投资活动料持续放缓。” 摩天大楼“106交易塔”竣工 增加隆市办公楼市场库存 办公楼市场方面，随着全马最高的摩天大楼“106交易塔”（The Exchange106）竣工，吉隆坡总办公楼库存显着提升至8480万平方尺，拖累第三季出租率从第二季的79.7%下滑至77.6%。 Nawawi Tie研究说，首都地区商办出租率下滑，归咎于106交易塔出租率增长缓慢，未来吉隆坡商办出租率表现将取决于新商办单位吸引租客的能力。 “随着吉隆坡商办供应增加，投资吉隆坡机构（InvestKL）预期将吸引更多跨国公司进驻首都。自2001年创立以来，投资吉隆坡机构成功吸引85家跨国公司，并有望在2020年达成100家目标。我们相信吸引跨国公司进驻吉隆坡是解决商办供应过剩及重振萎靡市场的重中之重。” 该行指出，今年第三季商办市场以服务办公／共享办公空间（co-working）扩张为主，预见随着其他大型科技陆续抢滩，增长动能将持续维持。 不过，吉隆坡金三角和吉隆坡中环地区月租仍企平于每平方尺7令吉23仙和7令吉10仙，预期在106交易塔投入使用，加剧供需失衡问题，未来租金和出租率可能持续面对下行压力，业者想吸引新租客也将日趋挑战。 Nawawi Tie研究认为，全球经济不明朗及供过于求情况将继续打击未来商办租金和出租率，政府需要适时出手干预来重振当前萎靡不振的商办市场。 泰国EEC特区：ICONSIAM芭提雅 100亿泰铢投资欲再创辉煌 为响应泰国政府EEC东部经济走廊特区计划同时抓住区域发展投资良机，泰国ICONSIAM集团早前宣布将计划在泰国芭提雅纳中天海滩Na Jomtien投入至少100亿泰铢兴建ICONSIAM芭堤雅大型豪华购物商场。 芭提雅商业和旅游协会主席Ekkasit Ngampichet表示，2019年芭提雅的整体旅游业预计至少有1900万游客，比2018年的1800万增长了5%。2019年芭堤雅游客数量增加主要来自泰国国内游客。 2018年泰国国内游客比重为30%，外国游客比重70%，2019年国内游客比重已经提高到50%，这也是泰国政府推动泰国国内旅游的成果，与此同时芭提雅经济也可能会上涨。 芭堤雅地区属于泰国EEC东部经济走廊，吸引了很多的泰国和外国投资者，投资领域主要有酒店业、游乐园、餐饮业、房地产等。 芭堤雅ICONSIAM商场项目的投建将极大刺激芭堤雅的经济，并创造更多就业机会。芭提雅乌塔堡机场到曼谷两大机场的高铁项目完成后，芭提雅的游客继续增多，芭堤雅市副市长Akha Sing表示芭堤雅游客人数将以每年10％的速度递增。 芭提雅市根据泰国政府EEC东部经济走廊特区发展计划将逐步建设为智能城市，并将芭提雅促进成为国际会议中心或MICE行业中心的中心。 芭提雅旅游业的发展大大提高了芭提雅市的知名度，例如2019年6月8日在Central Festival Pattaya Beach购物中心前的Central Festival比基尼海滩赛跑比赛，参赛人数打破了吉尼斯世界纪录。 […]
与联昌银行达成协议 依斯干达海滨控股（IWH） 承建大马城（Bandar Malaysia）部份资金
Post Views: 9,793 马来西亚（Malaysia）企业依斯干达海滨控股（IWH）与联昌银行达成一项高达3亿7100万令吉的融资协议，为承建大马城（Bandar Malaysia）计划提供部分资金。 依斯干达海滨控股与中国铁路工程集团（CREC）以60%：40%股权组成的依海中铁（IWH-CREC）私人有限公司，将与财长机构共同发展大马城计划。 该控股公司执行副主席丹斯里林刚河发文告说：“鉴于大马城计划位于吉隆坡策略地点，我们有高度信心，这项国家发展计划有望成为国内最重要的综合交通枢纽和金融中心。” 他说：“我们很高兴联昌银行是首家为这项计划提供融资的本地银行。这明确显示该银行对这项大型计划前景深具信心。” 依海中铁于2015年在竞争激烈的公开招标程序中突围获选为大马城计划的主要发展商，逾40家世界知名公司参与竞标，包括日本、澳洲和中东。 林刚河指出，政府于2019年4月重启大马城计划，再度证明大马城能为大马经济带来正面作用。 大马城 未来转型城市的标杆 大马城是吉隆坡的一个交通导向型综合功能开发项目。大马城将成为首都的门户，并将为马来西亚和东南亚未来的转型城市设计设定标准。 大马城以打造“全球绿色门户”为构想，将成为重要的国际目的地，并帮助吉隆坡成为顶级宜居城市。作为发展中城市的交通运输综合开发项目以及马来西亚通往计划中的铁路网的大门，该项目将成为连接日益全球化且富有活力的经济体的纽带。 大马城总体规划将把一个面积为486公顷的前军事基地转变为一个集旅游丶贸易丶文化和创新于一体的枢纽。大马城日后不仅要成为一座高铁城市，还将成为适宜步行的社区，由一系列交通运输系统按照地区丶邻里和“最后一英里”的规模交织而成。 马来西亚所有的地方交通运输模式在此相接，汇聚下一代基础设施和客运设施，包括高速铁路丶通勤铁路丶地铁线路丶单轨铁路和地面交通运输等，从而打造一个综合性的高密度开发项目。 大马城最终将容纳22万居民，在马来西亚使居民总数在今后20年内达到700万人的增长规划中起着关键作用。受到大自然和高铁对该国的巨大潜在影响的启发，这一总体规划为该国的宜居性丶宜步性和连接性设立了新的标准。 该规划通过强调生活质量和突出景观设计来平衡密度，同时借助综合交通运输枢纽，使之成为包容性的目的地和可持续的城市开发项目。
澳洲（Australia）楼市回暖 悉尼墨尔本房价有望三连涨
Post Views: 10,268 澳洲（Australia）房地产似乎已走出持续两年多的低迷状态，悉尼（Sydney）和墨尔本（Melbourne）这两座主要城市8月份的房价有望连续第三个月实现上涨。 房地产长期低迷的终结可能对澳洲的艰难经济有好处，有助于提振被房价下跌破坏了的消费者信心和消费能力。对建筑业来说，这也将是一件好事。 房地产咨询公司CoreLogic最近发布的数据显示，8月迄今为止主要城市的房价平均上涨了0.7%，远高于7月份0.1%的涨幅。 其中，悉尼和墨尔本8月迄今房价均上涨1%。自2017年中期以来，悉尼房价一路下跌，即便在最近三个月的上涨之后，目前房价仍比一年前下跌了7.6%。 8月份数据的改善反映了房地产拍卖清仓率的回升，这是澳洲主要城市的一种很受欢迎的销售方式。早前，澳洲主要城市的房地产拍卖清仓率接近80%。 其中，墨尔本为79.7%，连续第五个月高于70%；悉尼为84.7%，创下自2017年2月以来新高。 自2017年7月以来 澳洲房地产触底反弹 回顾过去，自从2014年澳洲收紧房贷，2015年限制海外买家炒房，2017年进一步严打海外投资者之后，澳洲楼市是一年比一年冷。 2017年7月开始，澳洲政府终于“称心如愿”，楼市正式入冬，进入下跌通道！澳洲人万万想不到，楼市冬天竟然如此漫长，这一跌就是24个月。 不过，咸鱼也有翻身的时候，连跌24个月之后，2019年7月，澳洲楼市终于触底反弹！澳洲房地产数据分析公司CoreLogic的数据显示，悉尼丶墨尔本的房价指数在今年6月分别环比上涨了0.1%丶0.2%。这是自2017年7月以来首次出现反弹。 澳洲银行放宽贷款条件 为房地产市场释放佳音 澳洲房地产市场出现回暖现象，银行放宽贷款条件也是居功不少。自从澳洲收紧了贷款，房价也就陷入了低迷。不过，房贷作为银行的一大业务，总是收紧，不管是市场，还是银行，都显得有些顶不住压力了。 早前澳洲财政部长Philip Lowe以及ANZ银行CEO Shayne Elliott分别在不同场合接受媒体采访时指出，银行房贷的过度保守已严重影响澳洲经济的正常发展。 放开贷款的呼声喊得久了，银行也开始放松贷款了。似乎是作为回应，澳洲四大之一的ANZ银行早前便宣布，修改贷款政策。只还息不还本的贷款额度提高到最高90%！ 买家最少只需10%作为首付，就可申请只还利息贷款（之前为至少20%）；只还利息贷款期限延长一倍至10年。这次ANZ取消自2017年起实施的贷款限制，无疑释放出了一个积极信号。随着银行信贷政策的进一步回暖，房价预计将于今年年中触底反弹。最佳买入窗口即将关闭，房价进入下一轮上涨倒计时。 当时，市场专家便表示，这意味着随着房价调整在即，最佳投资窗口期即将开始；无论是投资抄底，还是首次置业自住，当下的房价是最佳的入市选择。
新屋销售骤降反映 美国（United States）楼市更加疲弱
Post Views: 9,697 美国（United States）2019年7月独栋新屋销售降幅大于预期，显示尽管抵押贷款利率下降，但楼市仍然低迷。 美国商务部最近表示，7月新屋销售骤降12.8%，经季节调整后年率为63.5万户，这是自2013年7月以来的最大月度降幅。 美国分析师此前预期为64.9万户。外界对经济增长放缓的担忧，将促使美国联邦储备委员会（FED，简称美联储）将在9月进行年内第二次降息。 美国股市于2019年8月23日开盘下跌，但在美联储主席鲍威尔讲话后，股市缩减跌幅。鲍威尔表示，美国经济面临重大风险，联储将“酌情采取行动”，以保持当前的经济增长沿着既定的轨道发展。 鲍威尔讲话后，美国利率期货缩减涨幅，随后再次上涨。政府的新屋销售数据往往波动较大，可能有大幅修正。6月新屋销售年率从此前公布的64.6万户大幅上修至72.8万户。 2019年7月新屋销售较2018年7月增长4.3%。新屋价格中值为31万2800美元，同比下降4.5%。 房地产建筑成本高昂 建筑商无力发展低价住房 尽管抵押贷款利率下降，支撑了住房需求，但材料成本高昂、土地和劳动力短缺正在限制建筑商建造低价住房的能力。 房地产市场去年经历了一段疲软期，此后一直难以重拾增长动力。占全美交易量一半以上的南部地区的7月新房销售下降16.1%。 7月市场上有33.7万户新屋供应，较6月增长1.2%。按7月的销售速度，将需要6.4个月的时间才能消化市场上的房屋供应，低于6月的5.5个月。 海外投资者减少入市 美国房地产价格猛挫 美国房地产经纪人协会（NAR）早前公布的一份报告就显示，截至2019年3月底，在过去的一年中，海外投资者在美国购入的住宅房产总值约779亿美元，与上一年相比减少了36%，与两年前相比跌幅接近50%。 海外资金对美国楼市的兴趣明显下滑，不少沿海城市的房价下跌，新建的公寓长时间空置。纽约丶迈阿密及不少加州城市的高端房产市场也在不同程度上受到波及。 美国媒体认为，近期美国总统特朗普的反移民言辞以及强势美元使得美国对海外投资者不再友好。 美国宾夕法尼亚大学沃顿商学院房地产学院院长杜兰顿在接受采访时曾表示：“显然，自2016年以来美国对外国人的欢迎程度减少了许多，这是不容忽视的因素。一个富裕的印度家庭如果认为自己有可能被拒绝入境，那么他们就没有多少理由在纽约买房。” 该学院房地产学副教授基斯也表达了类似观点：“外资投资大幅下降可能是由多种因素造成的，但现任政府在移民和贸易方面的相关政策（所造成的影响）不容忽视。”